La réforme fiscale a divisé votre abattement par deux si vous n'êtes pas classé
C'est la mesure qui a fait le plus de dégâts silencieux. Beaucoup de propriétaires ont découvert le changement en remplissant leur déclaration, quand il était trop tard pour agir sur l'année écoulée.
Le régime micro-BIC est celui de la grande majorité des gîtes : vous déclarez vos recettes, l'administration applique un abattement forfaitaire censé représenter vos charges, et vous êtes imposé sur le reste. Pas de comptabilité, pas de bilan. Sa simplicité fait sa popularité.
La loi du 19 novembre 2024 a modifié à la fois le taux de cet abattement et le plafond de recettes qui donne accès au régime. Le changement s'applique aux revenus perçus à partir de 2025, donc déclarés au printemps 2026.
| Régime micro-BIC | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Meublé non classé — avant | 50 % | 77 700 € |
| Meublé non classé — revenus 2025 | 30 % | 15 000 € |
| Meublé classé — avant | 71 % | 188 700 € |
| Meublé classé — revenus 2025 | 50 % | 77 700 € |
Lisez ce tableau dans le bon sens
Le chiffre qui frappe est l'abattement, mais ce n'est pas le plus violent. Le plus violent est le plafond. Un gîte non classé qui encaisse 22 000 € dans l'année dépassait largement les 15 000 € : il ne relève plus du micro-BIC du tout, et bascule au régime réel avec ses obligations comptables.
Cette bascule n'est pas nécessairement une mauvaise nouvelle. Au réel, vous déduisez vos charges pour leur montant véritable — travaux, intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, amortissement du bien — et beaucoup de propriétaires y gagnent, surtout après des travaux. Mais elle suppose une comptabilité conforme et un formulaire 2031, donc en général un comptable. Ce n'est plus une case à cocher, c'est une décision de gestion.
Ce n'est pas l'abattement qui fait mal. C'est le plafond qui fait sortir du régime.
Le classement redevient un sujet d'argent
Pendant longtemps, le classement en étoiles se justifiait surtout par la visibilité et la crédibilité. La réforme lui a redonné un poids fiscal direct : à recettes égales, un meublé classé garde un abattement de 50 % et un plafond de 77 700 €, là où le non classé tombe à 30 % et 15 000 €.
Autrement dit, l'écart entre classé et non classé n'est plus une question d'image. Il se lit sur l'avis d'imposition. Pour un gîte qui tourne, le coût de la visite de classement se rattrape en général sur un seul exercice — mais faites le calcul avec vos propres chiffres avant de vous lancer.
Les cases ne sont pas les mêmes selon votre situation : un meublé non classé se déclare en 5NH ou 5OH, un meublé classé en 5NG ou 5OG. Se tromper de case, c'est se voir appliquer le mauvais abattement.
Ce qu'il faut regarder avant la prochaine déclaration
- Sortez votre chiffre d'affaires réel de l'année, toutes plateformes confondues, en brut avant commissions. C'est ce montant qui compte pour le plafond, pas ce qui arrive sur votre compte.
- Comparez-le au plafond qui vous concerne selon que vous êtes classé ou non.
- Si vous êtes au-dessus, faites chiffrer le réel par un comptable avant de le subir. Avec des travaux récents ou un emprunt en cours, le résultat surprend souvent dans le bon sens.
- Si vous êtes en dessous mais proche, décidez maintenant si vous cherchez le classement — la visite se planifie, elle ne s'improvise pas en décembre.
Les questions qu'on nous pose
À partir de quels revenus la réforme s'applique-t-elle ?
Aux revenus locatifs perçus à partir de 2025, donc à la déclaration faite au printemps 2026. Les revenus antérieurs restent soumis aux anciennes règles.
Que se passe-t-il si je dépasse le plafond ?
Le dépassement fait basculer au régime réel, avec obligation de tenir une comptabilité conforme et de déposer le formulaire n° 2031. Le réel n'est pas forcément défavorable : il permet de déduire les charges réelles et d'amortir le bien.
Le classement fait-il vraiment gagner de l'argent ?
Sur le plan fiscal, oui, et de façon mesurable : 50 % d'abattement au lieu de 30 %, et un plafond de 77 700 € au lieu de 15 000 €. Reste à mettre en face le coût de la visite de classement et les éventuels aménagements demandés.
Faut-il un comptable au régime réel ?
Ce n'est pas une obligation légale en soi, mais le réel suppose une comptabilité conforme et une liasse fiscale. Dans les faits, la quasi-totalité des propriétaires concernés passent par un professionnel.
Où vérifier par vous-même
Les règles bougent, et cette page peut prendre du retard. Ces adresses sont les sources officielles : ce sont elles qui font foi, pas nous.
